Jak kolega architekt policzył cegły i przez to wszyscy stracili świetne mieszkanie
Są na rynku nieruchomości momenty, kiedy myślisz, że zajmujesz się sprzedażą mieszkań. Prowadzisz klientów, pomagasz w odbyciu niezbędnych formalności, wspólnie wybieracie nieruchomości do przyjrzenia się, negocjujesz w ich imieniu i towarzyszysz im u notariusza.
Czasami jednak na pierwszy rzut oka prostej transakcji towarzyszą niespodziewane emocje i nagle orientujesz się, że bierzesz udział w dramacie psychologicznym z elementami kryminału budowlanego.
Tak też było i tym razem: zaczęło się od świetnego mieszkania, takiego z kategorii: „brać i nie dyskutować”. Dobra lokalizacja. Sensowna cena. Układ, który w Portugalii robi różnicę. Jednym słowem — okazja. Klientka była zdecydowana… do czasu!
Niczym szpieg z krainy deszczowców pojawił się kolega architekt ze szkolnej ławy. Caramba!
A to, wiadomo, nie byle kto: brzmi jak połączenie rzeczoznawcy, prokuratora i wyroczni delfickiej.
Zza rogowych oprawek modnych okularów pan architekt spojrzał na metraż i wydał wyrok:
— To się nie zgadza. Tu nie ma tylu metrów. Ktoś chce cię oszukać.
Dla podkreślenia powagi sytuacji machnął ręką i zaświecił sygnetem od Toma Wooda. I od tego momentu mieszkanie przestało być mieszkaniem, a stało się sprawą, problemem i kamykiem w bucie.
Najpierw obrzydził jej zakup skuteczniej niż raport o kryzysie na rynku. Potem zaczęło się dochodzenie: jeździliśmy po budowie, mierzyliśmy, sprawdzaliśmy kąty, szerokość blatów i głębokość szaf. W pewnym momencie — i nie przesadzam — miałam wrażenie, że zaraz będziemy przeliczać cegły i robić ekspertyzę zaprawy. A wszystko dlatego, że ktoś próbował oceniać portugalski metraż polską miarką.
Wówczas nastał moment, który kocham najbardziej: plot twist… Ten sam kolega architekt, który ogłaszał alarm i niemal blokował zakup, ten sam osobnik, który pogardliwie potrząsał rzutami i surowo oglądał spoiny między kafelkami… sam chciał zarezerwować mieszkanie w tym budynku!!! To trochę tak, jakby ktoś mówił: „Nie jedz w tej restauracji, fatalna”, a po godzinie sam próbował ukradkiem zamówić stolik.
Rynek nieruchomości ma poczucie humoru — bywa ono czarne.
Ostatecznie nie kupił ani on, ani klientka. Mieszkania sprzedały się „na pniu”, a okazja przepadła.
Po wszystkim został ten charakterystyczny niesmak, kiedy nie wiadomo, czy bardziej żałować straconego czasu, zakupu czy absurdu całej historii.
I wiecie, co w tym było najdroższe? Nie te brakujące „metry”, tylko cena nieufności.
Bo czasem ludzie nie tracą świetnych nieruchomości przez zły wybór, tylko przez cudzą panikę, wybujałe ego czy — jak podejrzewam w tym przypadku — zazdrość.
A przy okazji — skoro już o metrach… Ta historia świetnie pokazuje coś, co zaskakuje wielu kupujących w Portugalii: metraż nie zawsze znaczy to, co myślisz, że znaczy.
Bo tu 90 m² może nie być „90 m²” rozumianymi tak, jak liczyłby to twój znajomy, skrupulatny architekt z laserową miarką. I nie, to nie jest oszustwo, to po prostu inne realia. To po prostu Portugalia.
Tu nawet metry miewają własny temperament…
Kiedy nasi Klienci zaczynają oglądać mieszkania w Portugalii, najpierw w portalach internetowych, a później na żywo, przyjeżdżają zwykle z walizką przekonań — zazwyczaj nie jest to bowiem ich pierwsza transakcja w życiu. W Portugalii szukają mądrej inwestycji, mieszkania na emeryturę czy domu letniego. Jedno z tych zakorzenionych przekonań brzmi: im więcej metrów, tym lepiej. Logiczne, wszak wychowano nas na kulcie metrażu. Kto się nie gnieździł na 50 m² w bloku z rodzicami i trójką rodzeństwa, niech pierwszy rzuci kamień.
90 m²? Brzmi dumnie. 70 m²? To już ciut mniej sexy. A potem przyjeżdżasz do Portugalii i rynek nieruchomości (w osobie agenta) mówi:
— Kochanie, usiądź. Musimy porozmawiać.
Bo tutaj metry nie są wyrocznią i wyrokiem niezawisłego sądu budowniczego, bywają trochę… sugestią!
Portugalia to kraj wielu kontrastów, nieznanych obcokrajowcom zwyczajów i praktyk, a czasem nawet absurdów. Tutaj nawet 70 m² może pokonać 90 m²… Jak to?! — pyta zaskoczony Klient. Tak to:
Na papierze dwa mieszkania: jedno większe, drugie mniejsze. Instynkt podpowiada: bierz większe.
Tymczasem portugalski rynek patrzy na ciebie z pobłażaniem, popija niespiesznie kawkę i odpowiada:
„A ile masz światła?”
„Ile sypialni?”
„Masz miejsce na pralnię?”.
W Portugalii bowiem często ważniejsze od metrażu jest:
czy salon tonie w słońcu (nasłonecznienie wschód-zachód, a więc nascente/poente, to prawie filozofia życia),
czy z balkonu widać ocean, a nie ścianę sąsiada,
czy metro jest pod domem,
czy masz taras większy niż niejedno warszawskie studio,
i czy w tym mieszkaniu dobrze się żyje.
Nie: ile ma metrów, a raczej: jak się w nim oddycha.
I nagle okazuje się, że 70 m² może kosztować więcej niż 90 m²! Bywa po prostu lepsze.
Brzmi nie fair? Witamy w Portugalii. Metry metrami, ale ile masz „T”?
Tu dochodzimy do rzeczy, która potrafi zaskoczyć kupujących bardziej niż portugalska biurokracja, świeżość sardynek w hali Mercado de Matosinhos czy temperatura oceanu, a chodzi nam o typologie:
T0, T1, T2, T3.
Brzmi jak model telefonu, adres albo tramwaj, a jest to układ mieszkania. Litera oznacza liczbę osobnych sypialni: w kawalerce będzie to zero, a trzypokojowe mieszkanie — to będzie T2!
I uwaga — cyferka ta jest często ważniejsza niż sam metraż.
Bo T2 o 75–80 m² bywa więcej warte niż T1 o 85 m². Mieszkanie mniejsze… może kosztować więcej. A dlaczego? Bo dodatkowa sypialnia to w Portugalii nie pokój, to waluta i karta przetargowa! To może być:
gabinet do pracy,
pokój dla dziecka,
pokój dla gości,
argument inwestycyjny,
i magnes na najemców.
Czyli w praktyce: dwa mieszkania mogą mieć prawie tyle samo metrów, ale jedno ma przyszłość, a drugie — tylko metraż. Duża różnica.
Cena za metr kwadratowy? Tak, policzmy ją sobie, ale bez religijnego uniesienia. Metraż to tylko jedno z kryteriów i to wcale nie najważniejsze!
Polacy kochają pytać:
— A ile za metr?
Portugalczycy częściej pytają:
— A gdzie? Jaka ekspozycja? Które piętro? Z widokiem?
I mają rację: cena za m² to często tylko liczba, jak średnia temperatura — miło wiedzieć, ale nie mówi wszystkiego. Dwa mieszkania mogą mieć zatem identyczną cenę za metr i kompletnie inną wartość.
Jedno może być inwestycją, drugie — pułapką z ładnym ogłoszeniem.
A teraz hit: metraż… nie zawsze znaczy to, co myślisz, czyli jak mierzony jest metraż w Portugalii.
Grajcie fanfary, bo wcale nie chodzi tu o powierzchnię użytkową! Tu wchodzi na salony i rozdaje karty portugalska ABP, czyli Área Bruta Privativa. Brzmi jak nazwa egzotycznego drinka czy gatunek jadowitej ropuchy z Amazonii, a to sposób liczenia powierzchni na potrzeby oficjalnej dokumentacji nieruchomości i to ABP pojawia się też w ogłoszeniach oraz na rzutach.
I tu zaczyna się zabawa, choć do śmiechu nikomu nie jest, a już najmniej — naszemu zaprzyjaźnionemu architektowi z sygnetem…
Okazuje się, że w metraż wchodzą ściany: wewnętrzne, a także zewnętrzne — do połowy, jeśli dzielone z mieszkaniem sąsiada. Czyli w praktyce kupujesz metry, które… są trochę murem. Piękne. Poetyckie. Na wskroś portugalskie!
Do chóru dołącza się ABD: Área Bruta Dependente — czyli balkony, tarasy, garaże, komórki lokatorskie. Nagle okazuje się, że mieszkanie „mniejsze” ma 40-metrowy taras z widokiem na zachód słońca. A sąsiednie, większe, ma… więcej korytarza. Zgadnij, które jest droższe?…
Praca z nieruchomościami w Portugalii nauczyła mnie jednej rzeczy, którą staram się cierpliwie przekazać Klientom: tu nie kupuje się tylko metrów, kupuje się światło, układ pomieszczeń, styl życia, a także poranną kawę na balkonie, drogę na plażę wśród platanów, pokój, który dziś jest biurem, a jutro — pokojem dziecka. Jednym słowem: coś, czego kalkulator ceny za m² nie umie policzyć.
Być może dlatego portugalski rynek bywa czasem bardziej skupiony na jakości życia niż na liczbach, twardych danych i tabelkach.
Jeśli szukasz mieszkania w Portugalii, nie zakochuj się w samym metrażu, bo czasem większe jest tylko… większe, a lepsze jest zupełnie gdzie indziej. I zwykle ma taras.
